回归民生才是中国房地产改革的正道

回归民生才是中国房地产改革的正道

北京科技大学经济管理学院中国经济研究组 （执笔：赵晓 陈金保 刘瑶）

近期，在国务院“新国四条”和“新国十条”房地产调控政策双拳重击下，一手房和二手房交易量骤然下降，市场观望气氛趋浓，房价涨跌再次成为各大媒体头条聚焦。只是，当更多人开始讨论房地产价格走向之时，笔者却认为，与其过分在意当下房市的跌宕变化，不如思考如何找到解决房地产问题的长治久安之策。

回顾中国房地产改革历史，住房制度改革在1998年推出时就被赋予沉重的历史使命，事实上，背负拉动内需、刺激经济增长双重压力的新政也确如政府所期望那样，助推GDP和财政收入一路高奏凯歌。但不久大家就发现，房地产业已在逐渐异化中背离了解决基本民生所需的初衷，慢慢沦为投机分子的资本游戏场和地方政府的最好提款机。

于是，在民意诉求和金融安全双重威胁之下，从土地政策，到信贷措施，再到财税政策的一系列调控措施粉墨登场。调控、救市、再调控，自2003年以来，五花八门忽左忽右的调控政策让人眼花缭乱，不断飞涨的房价又使人越发困惑，调控的目的究竟是什么？是保证GDP的增长，还是保证房地产商的利益，抑或是保证国民的幸福？

如今房地产调控新政震出的 “量跌价稳”好像给大家带来无限希望，但笔者奉劝大家，只要回头看看08年底金融危机时的房市，就知道现在还远未到振臂欢呼的时候。消费者（包括投机者）持币观望，地产商推迟开盘，这一切正是房地产市场观望期的典型表现，“安慰剂”式的市场反映不能代表房市的理性回归，正如新华社时评所说的，我们正处于房市的“混沌期”。

太多的历史经验告诉我们，如果政府仍关注于GDP增长，或屈从于各方利益，对调控持不坚定态度，那么“混沌期”后，投资客将会重返房地产市场，房价必涨无疑，甚至再次出现09年那样的报复性房价大幅上扬。究其原因，是目前的房市调控新政仍有临时调控之嫌，显然缺乏长久信服力。

首先，调控新政中的差别化信贷政策能否得到长期执行值得怀疑。新政中的信贷管制、购房套数限制和地域管制措施会暂时抑制房市的投资性需求。银行和地方政府也会迫于中央问责压力，暂时勉力执行，但风暴过后，各大经济体尤其是银行企业，出于自身利润考虑，难免削弱执行力度。

其次，提高首付并未从根本上打击住房的投机需求。缺钱的是那些小的房产投资客，对于习惯于现金付款的投机大户，提高首付实在有隔靴搔痒之嫌。追根溯源，中国房市出现的短暂观望并不是缺乏资本，而是买涨不买跌的心理预期在起作用。这样看来，在“储蓄存钱，买房置地”的中国人传统思维驱使下，政策一旦明朗，那些习惯于在投机市场呼风唤雨的暴发户们不久就会卷土重来。

第三，严重缩水的商品房土地供应面积可能令本已紧张的房地产供需矛盾雪上加霜。国土资源部公布的住房用地计划中，全国2010年度拟供应量为18万公顷，是2009年实际供地的2.3倍，其中保障性住房占供应总量的七成以上。但由于长期存在保障性住房欠帐，能够申请到保障性住房的人口比例又能有多少呢？就目前而言，绝大部分人仍需通过购买普通商品房解决住房问题。当把普通工薪阶层的真实住房需求者和投资客们都不加区分地一同扔向市场，都去争抢那30％的普通商品房时，结果之混乱可想而知。如果再考虑旧城改造、老城外迁等带来的“被动需求”，30％的普通商品房土地供应无疑将令房地产供需矛盾进一步加剧！

此时此刻，面对上蹿下跳的调控政策，面对已经严重畸形的中国房地产业，我们真的需要进行一场基于制度性变革的深刻反思——中国房地产改革之路究竟在哪里？

自92年市场经济改革以来，在经济持续超速增长的背后，房地产经济的巨大拉动作用不容置疑。建新城、架高桥、修楼宇场馆，如果离开房地产，无数光鲜亮丽的政绩也就无从谈起。但这一切又有多少与普通老百姓的生活和幸福息息相关呢？在计划经济时代，至少我们还有居所，可如今，多少人望房兴叹，或是成了负债累累的房奴。我们的国民幸福在哪里，没有国民幸福，经济增长、GDP增长真正意义又何在？

因此，拨开迷雾看本质，只有让房地产市场回归民生，回归理性，回归居住的本质属性，才是我们进行房地产调控的最根本目的，也是检验一切调控措施的基本尺度，更是中国房地产市场改革的长治久安之策。如何让中国房市回归民生？笔者以为，在目前情形之下，关键措施有三：

一是必须着手修正地方政府的考核体系和政绩观。我国财政总收入由2000年的1.34万亿元增长到2009年的6.85万亿元，增长了将近4倍，地方财政收入由2000年的6400亿元，增长到2009年的3.25万亿元，同样增长4倍多。可是，2000年政府钱不够用，2009年政府钱还是不够用！在支出不透明的情况下，在大建快上的政绩观的驱使下，请问：要多少钱才够用呢？因此，对于提议开征物业税，扩大地方政府财政收入来源，以减少政府对“经营城市”的依赖问题，笔者认为，这只是缓兵之计。是重民生，还是重政绩，中国行政考核制度到了必须改变的时候。

二是必须出台长期稳定的差别化信贷政策和税收政策，严厉打击投机性购房，同时大力扶持改善型和首次购房者需求。住房就是百姓居住栖身之所，无需给它赋予太多经济内涵。尤为值得一提的是，考虑上文提及的金融政策的不稳定性，差别化房地产税收政策必须尽快出台且需长期稳定坚持。在个人购房环节，对首次购房和改善性住房者应适用契税优惠税率；对购买多套住房、别墅或大面积等非普通住宅的，除取消优惠税率外，还可以考虑征收特别消费税；对无自有住房而租房住的人群，每月租金可以考虑适当抵扣个人所得税。在住房持有环节，通过开征累进性差别化的物业税或房地产保有税，增加住房投资者的持有成本，降低其收益预期。在房地产转让环节，我们曾通过《上海证券报》等呼吁，应尽快取消投资性二手房交易的各项税收优惠政策，严格征收30％－60%的土地增值税和20%的个人所得税，让住房的投资者，特别是投机者无利可图。这种差别性税收政策既有利于引导合理的住房消费理念，也有利于调节收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求，我们何乐而不为呢？

三是必须在加大土地供应，保证普通商品房建设用地的基础上，持续推进中国的保障性住房建设。我国自98年住房商品化改革以来，保障性住房建设欠帐太多，纵观世界各国的住房制度，没有一个国家把“民有所居”的基本民生任务完全交给市场解决。新加坡80％的人住在政府提供的保障性住房里，韩国和日本的这一比例分别为60％和40％，而中国的这一比例恐怕还不到10％！当然，我们不能为了完成这一任务而过分压缩普通商品房建设用地，因为大部分人住在保障性住房里的时代还远未来临。但我们可以通过规范租房市场，培育公共租赁体系，建立起租房、保障性住房和商品房的三级住房结构体系等办法逐步完善。

最后，我们不妨再看看韩国的房地产改革之路，或许从中能得到些启示。亚洲金融危机后，为拉动经济复苏，韩国政府放宽了公寓转让限制。随后的几年，房地产投机导致韩国房地产市场疯狂上涨，仅2000年1月至2005年6月间，首尔等地区的公寓售价就上涨了2.8倍。为调控不断上涨的房价，2005年，韩国政府推出“如宪法般难以更改的房地产制度”，开始对5－10万户拥有大量房地产的富裕阶层征收“综合房地产税”，对出售第二套以上房产的房主征收30％的资本受益税，并在2007年将这一税率提高到60％；在金融政策方面，韩国政府规定金融机构对投资性购房贷款比例不得超过房价的40％，同时对普通市民的自住型购房长期抵押贷款利率下调0.15%，自此韩国房价才得以稳定。

仔细品味韩国政府的住房调控政策，好像也看到了我国房市调控的未来。房地产改革必须致力于民生，关注国民幸福，力求让社会更公正、更和谐，让百姓活得更有尊严，这才是负责任的政府应该选择的房地产改革的未来之路。